賃貸住宅
- 2019/07/12
- 09:56
おはようございます(*´∀`*)ノ
７月に入ってもまだまだ梅雨が続き、外回りの現場が全て休工でヒマになっちゃった竹の字です
今年は増税というイベントを１０月に控え、リフォーム業界は…
増税前に大きな工事を済ませたい人
増税前後の差額とエコポイントを比較検討して悩む人
そんなの知らんわ好きな時にやる！という人
そもそも何も知らない（興味がない）人
と様々です
これらの中では世間一般の感覚として増税前に工事を済ませたいという意見が大半ですので、今まさに駆け込み需要に追われております
駆け込み需要だからといって大規模な工事ばかりかと聞かれるとそうでもないのですが、やはり例年よりも工事単価は明らかに上がっています
こんな背景の中、１人お客さんから戸建の改修見積りを依頼されました
これは自分で居住するための住宅ではなく、借家として賃貸物件にするつもりのようです
これまでも竹の字は賃貸物件の改修を何度も経験してきているので、自分なりにそのノウハウは持ち合わせているつもりでした…
が！！
まだまだ甘かったようです。。。
現地調査をするため物件を訪れると竹の字の想像を遥かに超えていました
さらにお客さんはサラッと
お客さん：『ちょっと内装とかキレイにすれば貸せるでしょ？』
これ建て替えでしょ！！( ﾟдﾟ)ﾊｧ？
と言いたいのをグッとこらえた大人な竹の字♪（自画自賛）
どのような状態かというと…
①空き家の状態で約10年放置されていた（築年数は推定約30～40年）
②その間に雨漏りが進行し通し柱が腐り白蟻に喰われている
③どこかの配管が破裂し噴水状態になっていた
④基礎が沈下し建物全体が著しく傾いている
⑤10年分のホコリで室内が汚れている
しかしこれを改修して人様に貸せる状態に持っていくには、相当な苦労と費用がかかることは専門家でなくとも想像に難しくはないと思うのですが…
最近の流行なのか分かりませんが、住宅を安価で購入しちょっと改修して収益物件にしたいと企む方が増えてきているように感じます
ただそんな簡単に儲かるのであれば、その道のプロである不動産業者やリフォーム業者がとっくにやってますよね
竹の字なりに考えた賃貸住宅のオーナー視点の物件の選定の要件として
①建築法規に準じる
②ビジネスとして成立するための最低限の収益は見込めるのか
③賃借人が代わる際の原状復帰は容易か
この3つに尽きると思います
①は絶対必須条件で、これを無視してしまうとどこかの賃貸大手レ○パ○スになってしまいますね
大家さんとなって家賃収入を得るのに必要な資格などは存在しないため、専業大家さんでない限りはほとんど素人の方が多く、建築知識なども皆無なため遵法精神に欠ける方が多いのも事実だと思います
②は竹の字もそれを偉そうに語れる程プロフェッショなるではないですが、少なくとも立地条件、その地域の土地柄、賃借人の年齢にマッチした内外装や設備など考慮すべき点は多く、それに見合った家賃設定をしない限りはただの空き家のままで終わってしまいます
③住宅には寿命があり、それまでの間は維持管理をしていくことが必須となり、さらに賃借人が代わる際は最低限の内装や設備の更新をしなければなりません
これが容易である程度の費用で抑えられないと賃貸物件として所有していくのが難しくなります
とにかく簡単に言うと簡単じゃないんです！ヽ(｀Д´)ノ
そしてこの物件をどう改修するかはこれから考えます…ﾃﾞﾊﾏﾀ
